【题记：当刑辩团队遇上民事 纠纷——刑辩团队以刑事业务为主要研究对象，但是也经常会有亲朋好友基于信任来咨询民商合同行政纠纷，正好团队也有民商高材生，顺手下笔成文，请刑辩同仁围观，请民商专家批评！】
雨季来临，消散了酷暑时节的高温，却加剧了部分业主心头的阴霾——房屋漏雨成为了业主的操心事、烦心事、揪心事。L女士便深受其害，其刚刚交付的新房在特大暴雨来临之际，上演了一场“屋外下大雨，屋内下小雨”的华丽表演。
殊不知，业主群内的“大戏”才刚刚开场。原来，小区中的漏水漏电已成常事，物业天天检修却不见成效，各个业主苦不堪言，更有业主“一卖了之”。L女士与物业交涉，物业却表示漏水是由于业主自行改造露台，他们不负责也不承担屋内损失，让业主自己找装修的施工队索赔。面对这种情况，L女士该如何维权？
一、固定漏水证据
由于侵权责任纠纷中，原告对于其权利主张负有举证责任，因此在前期事故处理过程中应注意保存相关证据，以便为后续可能产生的诉讼做好准备。
1.漏水事故发生时，可以通过拍摄照片、视频等确定事故发生部位及现场状况，以便后期对应损害后果确定损失；同时，可及时通知物业公司寻找相关房屋业主或可能的责任主体，并通过会议纪要、聊天记录等形式固定第一手情况。
2.应及时通知物业公司、采用适当措施及时清理积水，从而防止持续往下渗漏，导致损失扩大；并尽量维持漏水现场状态，在问题解决之前，不对漏水部分或者是房屋整体进行粉刷翻新。
3.应保存好相关的物业聊天记录、录音等交涉证据，改造露台的施工合同、施工图片视频等改造内容证据，修复费用发票等损失证据；同时，应保存好小区内同户型同楼层的漏水证据及同单元楼的漏水情况，以此证明是房屋自身质量问题而非自行改造所致。
4.必要时可聘请专业机构进行现场评估和鉴定漏水原因、损失金额等，避免在后续的诉讼程序时因漏水现场不复存在而导致举证困难。
二、划分漏水责任
根据北京市住房和城乡建设委《印发〈城镇国有土地上依法建造住宅漏雨维修场景化责任清单（试行）〉的通知》（京建发〔2022〕9号），个人房屋内的专有部分均应由个人承担维修责任，房屋共有部分按照住宅维修责任的类别划分维修责任。
L女士的露台是否属于共有部分或专有部分，主要取决于露台的设计、产权归属以及使用方式。
如果露台是建筑物整体设计的一部分，作为公共使用的空间，如公寓楼中的共享露台，那么它可能被视为共有部分。然而，如果露台是某个住宅单元的专属空间，仅供该单元业主使用，那么它则不被视为共有部分。
产权归属也是一个重要的判断因素。如果产权证上明确标注露台属于共有部分，那么它属于所有业主共有。反之，如果露台被划归为某个业主的私有空间，那么它就不属于共有部分。
在实际使用中，如果露台是向所有业主或租户开放的，且用于共同休闲或活动目的，那么它可能被视为共有部分。但如果露台被特定业主独占使用，不向其他业主或租户开放，那么它则更倾向于被视为私有部分。
此外，有些情况下，露台可能被开发商作为“赠送面积”提供给购房者，但这并不意味着露台自动成为专有部分。如果露台在设计上符合规划，且销售时已经根据规划列入特定房屋买卖合同中，那么它可以被视为专有部分的组成部分。这种情况下，露台的使用权归个别业主所有。
L女士的房屋是否属于质量保修期内，主要取决于房屋的建成时限以及建设方式。
根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条，房屋漏水的质量保修期为5年：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”
根据北京市地方标准的《住宅工程质量保修规程》（DB11/T 641-2018），采取隐蔽方式建设的管道质量保修期更长：“建筑给排水工程质量保修期限不得低于5年，其中采取隐蔽方式安装和共用部位的给排水、中水、热水管道质量保修期限不得低于10年，且管道设置在建筑主体内时，其质量保修期限应与建筑设计使用年限相同。”
三、追究漏水责任
1.物业
第一，物业有义务和开发商协商房子质量问题。 首先，根据《物业管理条例》第四十八条，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。这意味着物业有责任介入并处理与物业管理相关的问题，包括房屋质量问题。其次，虽然该条例没有直接规定物业必须与开发商协商房屋质量问题，但从物业的职责和角色出发，物业作为连接业主和开发商的桥梁，应当积极协助业主与开发商沟通协商，以解决房屋质量问题。物业可以向开发商反映业主的诉求，协助收集相关证据，并敦促开发商采取必要的措施进行修复或赔偿。因此，虽然法律没有明确规定物业必须与开发商协商房屋质量问题，但物业在实际操作中应当承担起这一责任，以维护业主的合法权益和物业管理的顺利进行。如果物业未能履行这一职责，业主可以向相关房管部门投诉或寻求其他法律途径来解决问题。
第二，物业有警示告知义务。 《物业管理条例》第三十五条规定，“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第五十二条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”属于业主专有部分区域漏水的，通常情况下物业公司不承担责任，但是如果物业公司未依照物业合同对装修的业主尽到上述《物业管理条例》规定的警示告知义务，也应当承担一定的过错责任。
第三，物业有检修义务。 根据房屋所有权证登记信息查明露台部分是否属于业主共有，若属于业主共有，那么物业公司基于与业主的物业服务合同，对业主共有部分的物业承担管理义务，若导致房屋漏水的部位在共有部分，则需要关注物业公司是否尽到了相应的检修义务。如果物业公司对业主共有部分的管道未尽检修义务导致损害，物业公司对此应承担相应的民事赔偿责任。
2.开发商
第一，开发商是责任主体。 L女士房屋漏水是因为房屋的质量问题[管道被砂浆水泥堵塞、防水层漏水]，非人为破坏的，而且房屋的防水还在质保期内[21年12月31日交房，22年6月12日第一次漏水]，房产开发商应当对业主承担修复责任。房屋防水工程的保修期通常为5年，若房地产开发商交付的房屋在保修期内出现漏水情形，房产开发商应当对业主承担修复责任，并对造成的损失承担赔偿责任。此外，房屋部分漏水部位属于采取隐蔽方式安装的管线，管道埋入外墙内，其保修期期限更长。
第二，开发商怠于履行义务时，业主可展开自力救济。 如果开发商修补两次后，漏水问题还是存在，业主可以自行维修，费用则由开发商来承担。如果开发商不理会、拒不修缮的话，业主可以到质监部门进行投诉，或者将开发商起诉至法院。
第三，业主可通过正当途径维权。 业主可第一时间向物业和开发商反映问题，通过摆事实、讲道理，在自愿、互谅的基础上，达成有效解决方案；协商不成的，可拨打12345政务服务便民热线进行投诉。根据北京市住建委发布的《北京市城镇住宅漏雨专项治理工作实施方案》（京建发〔2023〕344号），各区应建立12345专项评估、派单、漏雨诉求工单办理督查等机制，动态跟进全流程工作进展，确保市民诉求得到妥善处置。
第四，业主可运用法律手段进行维权。 业主可以向开发商主张的损害赔偿类型包括：家具家电损失、房屋装修及维修损失、因房屋无法实际居住而导致的租房损失、律师费等。但其主张的损害赔偿能否得到支持一方面取决于原告能否证明该部分损失实际存在，另一方面取决于该损失与反水、渗水事故是否具有因果关系以及金额是否合理。值得注意的是，由于律师费并非事故造成的直接损失，同时漏水事故也并不必然会产生该项损失，因此司法实践中对该项损失的判定多持谨慎态度。
在此类案件审理过程中，漏水原因及业主财产损失的确定往往是双方当事人争议的焦点问题，且此类问题往往超出了当事人的举证能力，需委托专业鉴定机构进行相应鉴定。人民法院在组织各方当事人就鉴定事项进行协商并制作鉴定笔录时，会就鉴定费用问题征求各方当事人意见。如无法达成一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，则应先由鉴定申请方预交鉴定费用，垫付后，可将已经交纳的鉴定费用列入诉讼请求进行主张。一般情况下，鉴定费用因与侵权行为之间存在责任范围的因果关系，因此会被列入损失之一，由责任方最终负担。易言之，鉴定费系业主为证明其主张而支出的合理费用，若其主张成立，鉴定费将由开发商承担。
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作者团队简介
律璞玉
北京泽亨律师事务所创始合伙人、刑事部主任
北京泽亨律师事务所创始合伙人、刑事部主任，前省级优秀公诉人，中国行为法学会培训合作中心特聘教授，哈尔滨商业大学硕士研究生校外实践导师，法律名家讲堂、智拾等平台讲师，多次在《中国律师》《法制日报》等期刊报纸上发表专业文章，出版了刑事辩护的思维与实务技能系列书籍《博观约取》《无罪辩护》，合著《单位犯罪实务精解》。主要业务领域为职务犯罪、经济犯罪辩护。
唐雪纯
北京泽亨律师事务所实习律师
北京泽亨律师事务所实习律师，中国政法大学在职研究生，主要业务领域为刑事辩护。
张之艾
北京泽亨律师事务所实习律师
北京泽亨律师事务所实习律师，山西大学民商法学硕士，主要业务领域为刑事辩护。
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